Comment porter des enchères ?

Quelles sont les conditions pour participer aux enchères ? 

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• Etre capable au sens juridique 

L’avocat doit s’assurer auprès de son client de sa capacité juridique, de sa situation juridique, et s’il s’agit d’une personne morale, de la réalité de son existence, de l’étendue de son objet social et des pouvoirs de son représentant.
L’enchérisseur doit donc justifier de son identité :

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• s’il s’agit d’une personne physique : carte d’identité ou passeport, livret de famille, contrat de mariage, pacs

• s’il s’agit d’une personne morale : Extrait K.bis et statuts de la société, certificat de non faillite.

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Il faut également tenir compte des obligations découlant de l’article R322-41-1 du CPCE suivant lequel :

« Avant de porter les enchères, lorsque l'immeuble saisi est un immeuble à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement, l'avocat se fait en outre remettre par son mandant une attestation sur l'honneur indiquant s'il fait l'objet ou non d'une condamnation à l'une des peines mentionnées à l'article L. 322-7-1 et, lorsque le mandant est une personne physique, si le bien est destiné ou non à son occupation personnelle. Si le mandant est une société civile immobilière ou en nom collectif, il indique également si ses associés et mandataires sociaux font l'objet ou non d'une condamnation à l'une de ces peines.
Lorsque le mandant est une personne physique, l'attestation mentionne ses nom, prénoms, date et lieu de naissance et domicile, ainsi que, lorsqu'il est né à l'étranger, les nom et prénoms de ses parents. Lorsque le mandant est une personne morale, l'attestation mentionne sa dénomination et son numéro SIREN. S'il s'agit d'une société civile immobilière ou en nom collectif, l'attestation mentionne également pour ses associés et mandataires sociaux, l'ensemble des informations requises, tant pour les personnes physiques que morales. L'attestation est datée et signée par le mandant. »
 

• Se renseigner sur le bien qu’il souhaite acquérir et mandater un avocat

Préalablement à la date d’adjudication, vous devez prendre connaissance du cahier des conditions de vente qui peut être consulté en ligne, au Greffe du Juge de l’Exécution chargé des saisies immobilières du Tribunal Judiciaire devant lequel la vente est requise ou directement auprès du cabinet de l’avocat poursuivant la vente.

Les visites des biens proposés aux enchères sont généralement fixées la semaine qui précède la date de l’audience d’adjudication et sont effectuées sous le contrôle d’un commissaire de justice. Les dates fixées pour ces visites figurent dans les annonces que vous consultez.

En matière de ventes aux enchères, il n’existe pas de garantie des vices cachées, nous vous conseillons donc vivement d’assister aux visites.

Si, à l’issue de la visite, vous désirez vous portez acquéreur du bien, vous devrez nécessairement avoir recours à un avocat à qui vous donnerez mandat écrit de porter les enchères en votre nom, pour un montant principal maximum que vous aurez fixé.

Cet avocat devra être inscrit au barreau du tribunal dans le ressort duquel est situé l’immeuble souhaité.
 

• Remettre à son avocat deux chèques

 

• L’un, obligatoirement un chèque de banque, établi à l’ordre du Bâtonnier séquestre, d’un montant correspondant à 10% de la mise à prix, et d’un minimum de 3 000 euros. Ce chèque sera remis avant l’audience de vente au représentant du bâtonnier.​​

• L’autre libellé à l’ordre de la CARPA, d’un montant correspondant aux frais de la vente, comprenant ainsi : les frais préalables à demander à l’avocat poursuivant ; le droit d’enregistrement ; l’émolument de vente calculé par tranches sur le prix d’adjudication ; et les frais de publication du titre de vente aux hypothèques.

 

Quelles sont les formalités à accomplir après adjudication ?

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Dans l’hypothèse où l’enchérisseur n’a pas remporté la vente, ses chèques lui sont remis.
 

A l’inverse, si l’enchérisseur a remporté l’enchère, il devient propriétaire du bien et doit avant même que la vente soit définitive, l’assurer. En effet si la vente devient définitive, il sera réputé propriétaire rétroactivement au jour de l’adjudication et donc responsable du bien.
 

Cependant, il existe une procédure relative à la « surenchère du dixième », qui signifie qu’une tierce personne peut toujours surenchérir sur l’offre de l’adjudicataire, par l’intermédiaire de son avocat, dans les dix jours suivant l’adjudication au tribunal. Cette surenchère n’est possible qu’à condition que son montant soit au moins supérieur de 10% par rapport au prix de vente d’adjudication, et elle ne peut être exercée qu’une seule fois.
 

Une fois passé ce délai de dix jours, l’enchérisseur le plus offrant devient adjudicataire définitif. Il est alors dans l’obligation de payer le prix de vente adjugé lors de l’audience, sans pouvoir y opposer un quelconque motif tel que le refus de la banque de lui accorder un crédit.
 

Pour ce faire, l’adjudicataire va déposer l’intégralité du prix de la vente sur un compte séquestre et régler les frais de vente correspondant généralement à 15% du prix de vente.
 

• Dans quel délai doit-on payer le prix et les frais dans une vente aux enchères ?

Pour le prix ; au plus tard à l'expiration du délai de deux mois à compter de la vente définitive, l'acquéreur sera tenu impérativement et à peine de réitération des enchères de verser le prix en principal entre les mains du séquestre désigné, qui en délivrera reçu.

Si le paiement intégral du prix intervient dans le délai de deux mois de la vente définitive, l'acquéreur ne sera redevable d'aucun intérêt.

Passé ce délai de deux mois, le solde du prix restant dû sera augmenté de plein droit des intérêts calculés au taux légal à compter du prononcé du jugement d'adjudication.

Le taux d’intérêt légal sera majoré de cinq points à l’expiration du délai de quatre mois du prononcé du jugement d’adjudication, conformément à l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier.

Si l’acquéreur ne règle pas son prix dans le délai, alors le bien est remis en vente aux enchères dans le cadre d’une nouvelle audience d’adjudication, dans un délai allant de deux à quatre mois suivant la résolution de la vente et il perd l’intégralité des sommes qu’il a déjà versées. 

Dans cette hypothèse vous serez également tenu du paiement des frais taxés, des intérêts au taux légal du montant de votre enchère jusqu’à la nouvelle vente, et vous vous exposerez au paiement de la différence entre le prix de votre enchère et le prix de la nouvelle vente si celui-ci est inférieur.

Pour les frais : conformément à l’article 1593 du Code civil, l’acquéreur paiera entre les mains et sur les quittances de l’avocat poursuivant, en sus du prix et dans le délai d’un mois à compter de la vente définitive, la somme à laquelle auront été taxés les frais de poursuites et le montant des émoluments fixés selon le tarif en vigueur, majorés de la TVA applicable.
 

• A quoi correspondent les frais dans une vente aux enchères ?

Les frais de l’adjudication comprennent les frais de justice, les frais d’avocat, et les droits d’enregistrement. 
– Les frais de justice, appelés aussi « frais de poursuite » ou « frais préalables », correspondent essentiellement aux frais d’huissier, de procédure et de publicité engendrés par la vente aux enchères. Ces frais sont vérifiés par le magistrat au moment de l’audience, et sont annoncés avant de commencer les enchères.
– Les frais d’avocat correspondent à un émolument proportionnel fixé selon tarif.
– Les honoraires de l’avocat 
– Les droits d’enregistrement sont équivalents à ceux d’une vente traditionnelle et sont compris entre 5,09 et 5,80 % du prix de vente du bien, en fonction des départements.
 

• Peut-on faire un crédit bancaire pour acheter un bien dans une vente aux enchères ?

Sur le principe, oui, il est possible d’acheter un bien aux enchères en le finançant avec un crédit bancaire. Ceci étant, attention : gardez bien à l’esprit que le prix doit être payé dans un délai de deux mois après la vente. Donc vérifiez que vous ayez bien l’accord de votre banque au préalable car si le prêt n’est pas accordé, il n’y a pas, comme en vente amiable, de possibilité de renoncer à l’acquisition, l’accord de prêt n’étant pas une condition suspensive de la vente judiciaire.

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• Que se passe-t-il si le bien vendu aux enchères est occupé ?

Il peut arriver que l’immeuble - bien qu’il ait été acquis par le biais de l’adjudication judiciaire - soit toujours habité par l’ancien propriétaire faisant l’objet de la saisie immobilière, par un locataire ou encore un occupant sans droit ni titre.
Dans l’hypothèse où l’immeuble en cause est occupé par un occupant sans droit ni titre, l’adjudicataire pourra réclamer en justice son expulsion.

Dans le cas où l’ancien propriétaire habite toujours l’immeuble, il faut savoir que le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion. Ceci implique que l’ancien propriétaire devra quitter les lieux à compter de la date de ce jugement, à défaut de quoi il pourra être expulsé sans procédure préalable.

Enfin, si le bien est occupé par un locataire et que ce dernier dispose d’un bail opposable à l’adjudicataire, le départ de ce locataire ne pourra pas être provoqué avant la fin du bail.