Concurrence du droit préemption urbain et du droit de substitution des indivisaires en cas de licitation par voie d’adjudication

Par Me Gilles Antoine SILLARD- SCP SILLARD et Associés Versailles

Un faux problème, intéressant le droit des successions et le droit d’urbanisme - articles 815–15 du Code civil (ancien retrait successoral) et L. 213-1 du code de l’urbanisme.

 

La question est rendue encore plus confuse par l’obligation faite par le Règlement Intérieur National de la profession d’avocat de faire figurer au cahier des charges, des clauses dites d’attribution et de substitution.

 

Observons tout d’abord que la licitation à la barre du tribunal ne concerne pratiquement jamais des droits indivis, par opposition à des biens indivis.

 

De même rappelons l’effet relatif des clauses du cahier des charges puisque la jurisprudence considère que les dispositions qui y figurent s’imposent sous réserve qu’elles ne soient pas illicites et qu’aucune loi ou règles d’ordre public ne les interdisent  Cass. Civ. Ie , 3 mai 1989, n°87-17094, le cahier des charges en ce cas « faisant la loi des parties à l’adjudication » Cass. Civ., 2e, 6 octobre 1993, n°90-18-590.

 

Le colicitant sommé pourra s’il le juge utile en demander l’annulation par un incident formé avant la vente. Il lui sera donné satisfaction ainsi qu’il en a été jugé : Cass. civ. Ie, 30 juin 1992, Bull. civ. I n° 208, puisque la finalité du droit de substitution est d’éviter l’intrusion d’un tiers dans l’indivision, risque qui n’existe pas lorsque la vente porte sur un bien indivis lui-même.

 

Qu’advient-il lorsque un coïndivisaire déclare se substituer à l’adjudicataire, alors que concomitamment voire même postérieurement, un droit de préemption urbain est exercé ? 

 

S’agissant d’une disposition d’intérêt public, le DPU doit s’imposer quel que soit le mécanisme conventionnel prévu au cahier des charges, et ce d’autant que dans la plus grande majorité des cas ainsi qu’il a été dit, il ne s’agit pas d’une cession de droits indivis au sens de l’article L. 213-1, mais d’un droit de substitution portant sur l’ensemble d’un bien indivis.

 

A noter enfin que le partage de compétence juridictionnelle de la matière vient d’être tranché définitivement : Tribunal des conflits, 12 juin 2017, n°4085, SNC Foncière Mahdia, Lebon.

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