L'article 815-5-1 du Code Civil-La vente du bien indivis

Article écrit le 02-02-2010

Jadis la vente d’un bien indivis exigeait, un accord unanime des indivisaires (article 815-3 du Code civil), l’article 6 de la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 dite de simplification et de clarification du droit et d'allègement des procédures, qui a ajouté un nouvel article 815-5-1 au Code civil et vient tempérer le caractère contraignant de cette règle.
Cette atteinte au droit de propriété, diront certains, n’est pourtant pas nouvelle. L’article 815-3 du Code civil permet la vente d’un bien indivis avec l’accord de la majorité représentant deux tiers des droits indivis en vue de payer les dettes et charges de l’indivision.
Aux termes des articles 815-5 et 815-6 du Code civil, un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun, l’article 815-6 étant lui relatif à l’urgence que requiert cet intérêt.
Le nouveau régime instauré par l’article 815-5-1 du Code civil permet de demander en justice l’aliénation d’un bien indivis à condition que l’indivisaire ou les indivisaires demandeurs disposent au moins des deux tiers des droits indivis (art. 815-5-1, al. 1, du Code civil).
Les indivisaires concernés doivent alors exprimer devant notaire leur intention de vendre, sans pour autant avoir à justifier de motifs (815-5-1, al. 2, du Code civil).
Le notaire fait signifier aux autres indivisaires dans un délai d’un mois suivant le recueil de l’intention de vendre. Elle doit intervenir par acte d’huissier de justice. A défaut la décision prise n’est pas opposable aux minoritaires. Le notaire veille donc au bon déroulement de la procédure et que les intérêts des minoritaires ne sont pas lésés (art. 815-5-1, al. 3 du Code civil).
Les indivisaires dûment informés ont trois mois pour se prononcer sur l’aliénation envisagée. Ce délai de réflexion court à compter de la signification faite par le notaire (art. 815-5-1, al. 4, du Code civil).
En cas d’opposition de certains indivisaires ou d’absence de réponse dans le délai de trois mois à compter de la signification de l’intention de vendre, le notaire dresse un procès-verbal de difficultés.
Le Tribunal de Grande Instance du lieu d’ouverture de la succession sera dès lors compétent pour autoriser judiciairement l’aliénation du bien sous réserve qu’elle ne porte pas atteinte de manière excessive aux droits des autres indivisaires. Il appartient alors aux minoritaires de prouver l’atteinte. La loi ne précisant pas en quoi consiste une « atteinte excessive », il appartiendra alors à la jurisprudence d’en dégager les critères (art. 815-5-1, al. 4 et 5, du Code civil).
L’aliénation s’effectue dans la forme des licitations par adjudication devant le Tribunal de Grande Instance ou un notaire, mais elle ne vaut pas partage, elle demeure une opération de partage (art. 815-5-1, al. 6, du Code civil).
L’aliénation qui intervient dans les conditions fixées par l’autorisation de justice est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut (art. 815-5-1, al. 7, du Code civil).
Cette procédure exclut les cas de démembrements de propriété (un indivisaire détient la nue propriété, l’autre l’usufruit) et les cas de l’indivisaire dans l’impossibilité de manifester sa volonté ou présumé absent.
La création de l'article de l'article 815-5-1 du Code Civil devrait donc faciliter la vente d'un bien indivis dans le cadre des opérations de partage.

A cet égard un récent arrêt de la  Cour de Cassation a avalisé la décision d'une cour d'appel qui saisie d'une demande d'annulation d'un acte de vente a relevé "d'une part, que la signature de l'acte authentique était intervenue en exécution de l'ordonnance dont elle a retenu qu'elle était dépourvue de l'autorité de la chose jugée au fond et, d'autre part, qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner cette signature, l'acte proposé n'étant pas conforme à la promesse, les appartements objets de la dation n'étant pas ceux prévus et celle-ci ne prévoyant pas la substitution du bénéficiaire ; que la cour d'appel qui s'est fondée sur ces manquements aux obligations contractuelles a tiré les conséquences légales de ses constatations en annulant un tel acte auquel tous les indivisaires n'avaient pas consenti et qu'elle considérait comme contraire à l'intérêt de l'indivision". Civ 1ère, 15 février 2012, N°10-21.457.